住まいのＱ＆Ａ

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自分の敷地の一部に他人名義の土地があるとき

投稿者：西村投稿日：2006年11月19日(日)09時49分58秒

私は長年、現在の住所地で生活していましたが、年老いたために息子夫婦との同居を決意し、土地を売った代金で当面の生活費にしようと考えていました。ところが、土地を売却しようと調べてみると、自分の敷地の一部に他人名義の土地があることが分かりました。登記簿を調べると表示登記しかなく、しかも、所有者の名前は表示されていても、その住所の記載がされていません。私がこの土地を処分したいとき、どうすればいいのでしょうか。教えて下さい。よろしくお願いします。

shinji

投稿者：kajiyam　様投稿日：2006年10月27日(金)10時27分1秒

不動産所得が生じる賃貸業務を開始してから２ヶ月以内に、あなたの住所地を所轄する税務署に青色申告の承認申請書を提出すれば、原則として、その年から青色申告となります。青色申告にすると次のような恩典があります。 ①青色申告特別控除　②青色事業専従者給与　③不動産所得に係る損益通算の特例詳細については、あなたの住所地を所轄する税務署または以下の『タックスアンサー』をご覧になってください。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

中古アパートを購入した後の申告について

投稿者：kajiyam 投稿日：2006年10月27日(金)09時24分8秒

私はサラリーマンですが、中古のアパートを購入し賃貸しようと思っています。青色申告にしたほうがよいのでしょうか。

kitano　様

投稿者：shinji 投稿日：2006年10月 8日(日)11時37分42秒

仮差押、仮処分の登記が付いていても売買契約自体は可能です。しかし、これらの登記が付いたままの売買は実際ないでしょう。売買にあたっては、これらの登記の抹消が必要となります。その手続ですが、所有権移転登記などは一般のケースと同様に法務局に手続をすれば可能です。しかし、仮差押等の保全処分の登記はそれだけでは抹消されません。これを抹消するためには、保全処分を申立てた債権者による保全処分の取下げを裁判所に対して行なう必要があり、取り下げをされると裁判所の嘱託で法務局に於いて保全処分の登記の抹消がされることになります。つまり、その抹消は所有権移転登記より、後になるケースが一般的です。したがって、売買にあたっては、移転登記などの委任を司法書士にした後に、保全処分の債権者に保全処分の取下げを直ちに裁判所に対して行なってもらう必要があります。一般的には売買代金を支払うケースが多いので、取引の場に来てもらい、保全処分の取下げ書を買主側で受領し、直ちに裁判所に提出することになります。このケースで注意すべきは、保全処分の取下げ書が完全であるか否かということになりますので、できれば弁護士などに立ち会ってもらった方がいいと思います。また保全処分が代理人によって申立てられているときは、その人が代理人として取下げることが多いですが、代理人だからといって、当然に保全処分の取下げ代理権まであるとは限りませんので、代理権の範囲にも注意して下さい。

仮差押、仮処分の登記のある物件について

投稿者：kitano 投稿日：2006年10月 8日(日)10時13分51秒

仮差押、仮処分の登記のある土地を気に入って購入しようと考えております。売買にあたり、注意しないといけないポイントを教えて下さい。

oku　様

投稿者：shinji 投稿日：2006年 9月 5日(火)18時30分52秒

まず、破産管財人がその物件を売却するためには、裁判所の許可が必要となります。この許可書がいわゆる原因証書となるわけです。したがって、許可を得られるか否かの確認が必要です。次に売買契約をし、移転登記に入るわけですが、その手続き自体は通常の売買と同様で、司法書士にお願いすればよいかと思います。しかし、破産のケースでは、対象物件に破産登記がついています。これを抹消するには裁判所からの嘱託が必要です。なお、破産物件には必ず抵当権などの登記が付いています。これらは破産登記の抹消をしたからといって消えるわけではありません。買主あるいは管財人が担保権者と交渉して、その抹消をお願いすることで消せるわけですので、多数の利害関係者の協力がないと破産物件の取得は出来ないことになります。

破産物件の購入について

投稿者：oku 投稿日：2006年 9月 5日(火)17時42分10秒

破産物件の土地の購入の話があります。購入にあたり、どのような点に注意すればいいでしょうか。教えて下さい。

shinji

投稿者：kusano　様投稿日：2006年 8月31日(木)14時21分13秒

未成年者が売買契約など法律行為をするためには、法定代理人の同意が必要とされます。また、この場合、法定代理人とは未成年者の親権者あるいは未成年後見人を指します。これらの法定代理人は、未成年者の法律行為の代理人として不動産の売買契約に関与することが出来ます。そこで注意すべきは、誰が親権者等になっているかです。未成年者の父母が一般的には親権者ですが、両親が離婚しているようなケースでは、どちらかが親権者となりますので、必ず戸籍謄本で誰が親権者であるのかを確認して下さい。なお、未成年者でも結婚しているときは成年に達したものとみなされますので単独の法律行為が可能です。また、未成年者の不動産を親権者が購入するようなケースでは、双方の利害が対立しますので、特別代理人の専任が必要です。

未成年者の不動産売却について

投稿者：kusano 投稿日：2006年 8月31日(木)13時50分47秒

未成年者や後見開始の審判を受けた成年後見人などが所有する不動産を売却するときの注意点を教えて下さい。

夏期休暇のお知らせ

投稿者：エムズエステート投稿日：2006年 8月10日(木)11時34分20秒

８月１１日（金）～８月１６日（水）まで夏季休暇とさせて頂きます。　　　　　　　　　　　　　　残暑お見舞い申し上げます。　　　　　　　　平素はご厚情を賜わり、厚くお礼申し上げます。　　　　　　　　今後とも一層のお引き立ての程ひとえにお願い申し上げます。　　　８月１７日（木）より通常営業させて頂きます。

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